Số tạp chí mới

Liên kết

Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2016

Đăng lúc: Thứ hai - 03/10/2016 15:46
(DNTM) Kinh tế Việt Nam trong những tháng cuối năm 2016 được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ vì vậy thị trường bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến tích cực và sôi động trong những tháng cuối năm 2016.
Thị trường bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến tích cực và sôi động trong những tháng cuối năm 2016

Thị trường bất động sản cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến tích cực và sôi động trong những tháng cuối năm 2016

Thị trường chứng khoán đạt mức cao nhất kể từ tháng 2/2008 trong phiên giao dịch ngày 27/9 trước những thông tin tích cực từ việc các ngân hàng hàng đầu hạ lãi suất huy động, tiếp tục cho thấy tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 3 quý đầu năm 2016 tương đối ổn định. Lạm phát cơ bản dao động quanh mức 1,4% đến 1,9%, bình quân 8 tháng đầu năm là 1,81%. Trong 8 tháng đầu năm 2016, kim ngạch xuất khẩu đạt mức tăng trưởng 3,3% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù thặng dư thương mại lên đến 2,87 tỷ USD, nhưng tốc độ tăng trưởng xuất khẩu có dấu hiệu chậm lại so với cùng kỳ năm trước. Trong 9 tháng đầu năm 2016, Việt Nam thu hút 16,4 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm từ 1.820 dự án, có giảm nhẹ (4%) so với cùng kỳ năm 2015, nhưng vẫn được đánh giá là mức khả quan trong khu vực. Trong số này, 6% dòng vốn đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Với những tín hiệu tích cực nêu trên, kinh tế Việt Nam trong những tháng cuối năm 2016 được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ. Thị trường bất động sản vì vậy cũng được kỳ vọng sẽ có nhiều diễn biến tích cực và sôi động trong những tháng cuối năm 2016.
Thị trường căn hộ bán
Nguồn cung mới của thị trường căn hộ bán trong Quý III ghi nhận giảm so với quý trước. Toàn quý có tổng cộng 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Con số này giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới của phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 68% tổng nguồn cung mới. Tiếp theo là phân khúc cao cấp với 29%, chủ yếu đến từ dự án Millenium và Hà Đô Centrosa. Khu Nam tiếp tục ghi nhận một lượng lớn các căn hộ chào bán trong Quý III/2016, với 7 dự án, chiếm 44%. Khu Đông đứng thứ hai với 24% số căn hộ chào bán mới, tập trung chủ yếu tại Quận Bình Thạnh với các dự án nổi bật như Richmond City, Elite Park và tòa Parkview của Vinhomes Central Park.
Mặc dù có số lượng chào bán ít hơn so với quý trước, số căn bán được trong quý này lại tăng 32%, đạt 7.811 căn, giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp vẫn giữ kết quả kinh doanh tốt từ đầu năm với hơn 4.000 căn hộ được tiêu thụ trong quý, chiếm hơn 50% tổng số lượng căn hộ bán được. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 19%, tăng ba điểm phần trăm so với quý trước và giảm năm điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2015.
 

Quý III ghi nhận mức giá chào bán trung bình là 2.046 USD/m2, tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2015, trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước. Giá chào bán tăng ở một số dự án chào bán giai đoạn sau như Soho Premier, Wilton Tower. Ngoài ra, các dự án mới chào bán có mức giá cao hơn so với mức trung bình của thị trường vào quý trước.
Trong bốn quý tiếp theo, dự kiến sẽ có thêm 40.000 căn hộ được chào bán mới. Một phần nguồn cung đến từ các dự án có quy mô lớn với nhiều hạng mục như Palm City, LakeView City, Saigon Peninsula, Khu đô thị phía Nam huyện Cần Giờ. Thị trường dự kiến cũng sẽ đón nhận những sản phẩm với thiết kế độc đáo và khác biệt.
Một số dự án nổi bật dự kiến chào bán trong quý tiếp theo bao gồm: Saigon South Residence là dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng tại Nhà Bè; ở Quận 2 có Feliz en Vista do CapitaLand phát triển và Palm Heights của Keppel Land. Quý 3 cũng ghi nhận sự hình thành của Liên doanh Maeda (Nhật) và công ty Thiên Đức phát triển dự án Waterina tại Quận 2. Maeda cũng là đơn vị thi công đoạn đi ngầm trong Quận 1 của tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên). Waterina là dự án cao cấp tại Quận 2 với 86 căn hộ, trong đó phần lớn là các căn hộ thông tầng với các tiêu chuẩn hoàn thiện và tiện ích cao cấp. Đây là dự án nhà ở đầu tiên của tập đoàn Maeda tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản gắn liền với đất
Trong Quý III, thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn có thêm các dự án mới ở nhiều khu vực khác nhau, tiêu biểu là Palm Residence tại Quận 2, Valora Fuji tại Quận 9 và Senturia Vườn Lài ở Quận 12. Tổng nguồn cung mới trong Quý 3 đạt gần 500 căn, thấp hơn các quý vừa qua (trung bình 1.000-1.200 căn). Như vậy, trong 9 tháng đầu năm 2016, thị trường đã có thêm hơn 2.700 nhà phố/ biệt thự xây sẵn được chào bán, trong đó gần 50% đến từ thị trường khu Đông. Năm 2016 chứng kiến các dự án tại Quận 2 được chào bán với quy mô lớn: Lakeview City trong Quý II và Palm Residence trong Quý III. Hai dự án này đều nằm trong khu đô thị có quy mô phát triển  lớn và vị trí thuận lợi nên có tốc độ tiêu thụ ấn tượng, như Palm Residence tiêu thụ 100% số căn trong ngày đầu chào bán chính thức và Lakeview City tiêu thụ hơn 50% sau một quý chào bán. Tại khu vực trung tâm, thị trường chào đón dự án đầu tiên là The Victoria trong khu đô thị Vinhomes Golden River. Dự án này có mức giá khởi đầu cao hơn 20.000USD/m2 đất và có khả năng tăng giá nhanh và mạnh trong thời gian tới.
So với quý trước, tốc độ tăng giá cao nhất thuộc về Quận 2 với 1,6% nhờ vào các dự án mới chào bán đạt được kết quả kinh doanh tốt. So với cùng kỳ năm ngoái, Quận 9 vẫn được ghi nhận là quận có tốc độ tăng giá nhanh nhất, tăng hơn 10%. Còn tại những thị trường lâu năm như Quận 7, giá chào bán thứ cấp vẫn ổn định và thường chỉ dao động khoảng 1% cho mỗi quý trong hai năm gần đây. Tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường đạt khoảng 80%, cao nhất là tại Quận 7, Bình Thạnh và thấp nhất là tại các quận có các dự án mới chào bán gần đây như Quận 2, Gò Vấp và Quận 12. Về nguồn cầu, khách hàng vẫn ưa chuộng các sản phẩm tại các dự án khu đô thị lớn có nhiều tiện nghi/tiện ích, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.
Tương tự như thị trường căn hộ bán, thị trường bất động sản gắn liền với đất phát triển mạnh gần đây cùng với sự tăng cường kết nối, tiếp cận và cải thiện về cơ sở hạ tầng. Trong hai năm vừa qua, dọc theo tuyến Metro 1, cao tốc Long Thành- Dầu Giây và gần đây là thông tin về sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 cũng khiến cho các dự án phát triển lên mạnh mẽ, đặc biệt là dự án khu đô thị quy mô lớn ở những nơi có quỹ dất dồi dào. Nguồn cung mới trong năm 2016 cao hơn cả năm 2015 cũng vì các khu đô thị mới này.
Thị trường bán lẻ
Trong Quý III, thị trường bán lẻ tại TPHCM chào đón thêm hai dự án: Trung tâm thương mại Saigon Centre giai đoạn 2 (40.000 m2 NLA) với thương hiệu TTTM tổng hợp Takashimaya (Nhật Bản) và Aeon Mall Bình Tân (60.000 m2 NLA). Các mặt hàng tại TTTM tổng hợp Takashimaya rất phong phú từ thời trang, trang sức, mỹ phẩm ở các phân khúc trung cấp đến cao cấp và các thương hiệu ăn uống mới từ Nhật Bản. Ngoài Takashimaya là khách thuê chủ chốt (15.000 m2), TTTM Saigon Centre giai đoạn 2 đem đến những thương hiệu quốc tế nổi tiếng lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam như: Dsquared2, Stuart Weitzman, Carolina Herrera, TWG. Theo thông tin từ chủ đầu tư, TTTM Saigon Centre đã thu hút hơn 100.000 lượt người tham quan/mua sắm vào cuối tuần khai trương và khoảng 20.000-30.000 người trong những ngày hoạt động sau đó.
Aeon Mall Bình Tân là dự án thứ hai của Aeon Mall tại TPHCM. Tương tự như Aeon Mall Celadon City, Aeon Mall Bình Tân đánh mạnh vào phân khúc hàng hóa bình dân với siêu thị Aeon. Với thiết kế hiện đại và quản lý tốt, Aeon Mall Bình Tân thu hút được rất nhiều lượt khách đến mua sắm và tham quan mặc dù vị trí có phần kém hấp dẫn so với các TTTM hiện hữu.
Giá thuê của tầng trệt và tầng 1 của các TTTM trong khu trung tâm tăng nhẹ khoảng 1% và ở khu vực ngoài trung tâm tăng khoảng 0,5% so với quý trước.
Trung bình toàn thị trường, tỷ lệ trống được cải thiện, giảm 1,14 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu đến từ việc Vincom Đồng Khởi lấp đầy hơn 2.400m2 diện tích cho thuê cho một thương hiệu mới lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam là Zara. Đối với hạng mục TTTM tổng hợp, 2016 là một năm không mấy thành công cùng với việc đóng cửa của Parkson Paragon và Parkson Flenmington. Trong Quý khảo sát, một TTTM tổng hợp khác là Parkson Saigontourist cũng ghi nhận tăng nhẹ tỷ lệ trống.
Theo một báo cáo mới của CBRE Đông Nam Á, doanh thu các cửa hàng bán lẻ tại Việt Nam cũng như các quốc gia lân cận sẽ tiếp tục là nguồn doanh thu chính, chiếm hơn 90% tổng doanh thu, trong năm đến mười năm tiếp theo. Các quốc gia này có chung đặc điểm là dân số trẻ dưới 35 tuổi chiếm trên 60%. Tại Việt Nam, các thương hiệu mở ra gần đây chủ yếu nhắm vào giới trẻ với các thương hiệu nổi tiếng thế giới và giá cả hợp lý. Điển hình là Zara với doanh thu trong ngày đầu tiên đạt hơn 5,5 tỷ đồng, theo Inside Retail Asia. Theo Nikkei Asian Review, Zara có thể sẽ tiếp tục mở thêm một số cửa hàng khác tại Việt Nam trong năm tới. Một thương hiệu khác rất được giới trẻ ưa chuộng là H&M dự kiến sẽ mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam trong năm 2017.
 
Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một không bao gồm VAT và phí dịch vụ

Thị trường văn phòng
Trong Quý III/2016 không có tòa nhà văn phòng mới nào đi vào hoạt động. Thị trường văn phòng sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016 với các dự án nổi bật là Mapletree Business Centre, Hà Đô Building và HQC Royal Tower. Những tòa nhà này sẽ làm thay đổi mức giá thuê và tỷ lệ trống của cả thị trường. Nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong Quý III vẫn thuộc các lĩnh vực Tài chính - Ngân hàng, Logistics và Công nghệ. Phần lớn các yêu cầu thuê của CBRE đến từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 60%.
Thị trường căn hộ dịch vụ
Thị trường căn hộ dịch vụ ghi nhận nguồn cung mới từ dự án Sila Urban Living trên đường Ngô Thời Nhiệm, Quận III với 217 căn. Tuy nằm ở phân khúc hạng B với diện tích căn không lớn nhưng nhờ thiết kế hiện đại cùng với vị trí gần trung tâm nên dự án được khách Nhật khá ưa chuộng. Bên cạnh đó, nhờ kết hợp với việc chào thuê trước khi khai trương, tỷ lệ lấp đầy của dự án đã lên đến 60%. Giá chào thuê của dự án này nằm trong khoảng 37-41 USD/m2.
Nhìn chung, thị trường căn hộ dịch vụ trong những năm gần đây không có nhiều nguồn cung mới, đặc biệt là trong phân khúc hạng A. Nhờ vậy, giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy được duy trì ở mức khá tốt. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ trong năm 2017 và năm 2018 dự đoán sẽ gấp rưỡi tổng nguồn cung hiện tại với sự gia nhập thị trường cũng như mở rộng của các thương hiệu như Oakwood, Ascott và Citadines… Tuy sự kiện Vinhomes Central Park được bàn giao trong quý này sẽ tạo áp lực lên thị trường, thị trường căn hộ dịch vụ trong khu vực Quận I vẫn giữ được vị thế của mình và không chịu sự cạnh tranh trực tiếp nhờ vào vị trí đắc địa.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý III/2016

Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 
Tòa soạn: P.509, Tầng 5, Toà nhà Bộ Công Thương
Số 655 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Tel: 04.3715-2179/ Fax : 04.3715-2202/ Email : toasoan@dntm.vn
GPXB: GPXB: Số 214/GP-TTĐT cấp ngày 17/11/2016.
Tạp chí Doanh nghiệp và Thương mại giữ bản quyền nội dung trên website này.
Hotline : 0913535939
Liên hệ nội dung: Việt Hằng : 0989.153.746